dnes je 20.11.2019
Input:

Prenájom nehnuteľnosti v kontexte DPH po 1. 1. 2019

19.3.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2019.05.1.1 Prenájom nehnuteľnosti v kontexte DPH po 1. 1. 2019

Ing. Ján Mintál

Právne minimum

Nájom a podnájom nebytových priestorov je v zmysle § 720 Občianskeho zákonníka predmetom zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. Tento zákon sa vzťahuje na:

a) nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie (nebytovými priestormi pritom nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu),

b) byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca”) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva”). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. V opačnom prípade nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. V predchádzajúcom odseku uvedené práva a povinnosti sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.

Ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Uvedené sa vzťahuje aj na podnájom.

Nájom a podnájom bytu je predmetom § 685 až § 719 Občianskeho zákonníka. Zákon v týchto ustanoveniach upravuje nájom bytu, nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie a podnájom bytu, resp. časti bytu.

Vo vzťahu k úprave nájomnej zmluvy ide v prípade nájomnej zmluvy týkajúcej sa bytu o špeciálnu úpravu. Predmetom nájmu je v tomto prípade byt, ktorým sa rozumie súbor miestností a priestorov, ktoré sú stavebnotechnickým a funkčným usporiadaním a vybavením určené na trvalé bývanie. Nájomnú zmluvu vymedzuje Občiansky zákonník v § 685 ods.1 a zároveň určuje jej podstatné obsahové náležitosti. Okrem toho, že predmetom zmluvy musí byť byt, je ďalšou podstatnou náležitosťou zmluvy i prenechanie bytu do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo neurčitú. V oboch prípadoch však vždy ide o dočasné užívanie. Ďalšou podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je prenechanie bytu za odplatu – nájomné.

Nájom bytov zákon rozdeľuje na nájom bytov v domoch fyzických a právnických osôb (nedružstevné byty) a na nájom bytov v stavebných bytových družstvách.

Prenajímateľ má povinnosť nielen odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, ale je tiež povinný vytvoriť podmienky na nerušený výkon práva užívať byt. Nájomca má nielen právo užívať prenajatý byt, ale aj spoločné priestory a zariadenie bytu.

Vykonanie stavebných úprav a iných podstatných zmien v byte bez súhlasu prenajímateľa je závažným porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu. Súhlas prenajímateľa môže byť daný aj dodatočne.

Podnájmom je odvodený titul užívania bytu. Podnájom môže vzniknúť len k bytu, ktorý je v nájme.

Prenájom nehnuteľností v kontexte zákona o DPH

Oslobodenie od dane sa podľa § 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH”) vzťahuje na nájom nehnuteľnosti alebo jej časti okrem výnimiek uvedených v spomínanom ustanovení zákona o DPH. Z hľadiska uplatňovania dane sa rovnako ako prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Zákon o DPH umožňuje platiteľovi, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, rozhodnúť sa, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (apartmánom v bytovom dome sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt).

Rozhodnúť sa, že prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti nebude oslobodený, môže teda platiteľ len v prípade, že prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inej zdaniteľnej osobe. Pri prenájme aj podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti nezdaniteľnej osobe nie je možnosť rozhodovania, a teda prenájom alebo podnájom bude v takomto prípade vždy od dane oslobodený.


Hotel prenajíma štátnej rozpočtovej organizácii, ktorá nie je v zmysle zákona o DPH zdaniteľnou osobou, kongresovú miestnosť na školenie pracovníkov organizácie.

V predmetnom prípade dochádza k nájmu časti nehnuteľnosti, ktorá musí byť oslobodená od dane. Nie je možné aplikovať ustanovenie § 38 ods.5 zákona o DPH, nakoľko nájomca nemá pre účely DPH status zdaniteľnej osoby.

Ak sa platiteľ rozhodne prenájom zdaňovať, nemusí tak urobiť voči všetkým zdaniteľným osobám, ktorým prenajíma nehnuteľnosť. Možno tiež konštatovať, že pre prenajímateľa bude výhodnejšie zdaňovať nájom nehnuteľnosti, pretože nemusí z prijatých tovarov a služieb krátiť daň na vstupe. Ak by použil obidva režimy, t. j. voči niektorým zdaniteľným osobám by k prenájmu uplatnil daň a voči ďalším zdaniteľným osobám by ho oslobodil, mal by povinnosť postupovať pri výpočte pomernej výšky dane, ktorú môže odpočítať, podľa § 50 zákona o DPH. Používanie obidvoch režimov je teda z hľadiska uplatňovania odpočtov dane z praktického aspektu komplikovanejšie, a to zo spomínaného dôvodu krátenia dane na vstupe.

S účinnosťou od 1. januára 2019 došlo k obmedzeniu práva voľby na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie. Bez ohľadu na postavenie príjemcu plnenia (nájomcu) je od 1. 1. 2019 platiteľ dane (prenajímateľ) vždy povinný uplatniť oslobodenie od dane pri nájomnom, ak je predmet nájmu určený na bývanie. Ide o nájom bytov, rodinných domov a nájom apartmánov v bytovom dome alebo ich častí.


Spoločnosť sa venuje prenájmu nehnuteľností. Už od roku 2015 dlhodobo prenajíma byty, pričom neuplatňuje oslobodenie od DPH. V roku 2019 plánuje uzatvoriť s istými obchodnými spoločnosťami ďalšie kontrakty na prenájom bytov. Bude môcť aj v týchto prípadoch fakturovanú sumu zaťažiť daňou z pridanej hodnoty? A ako to bude s prenájmom bytov, ktoré boli uzatvorené v roku 2015?

Počnúc rokom 2019 novela zákona o DPH okrem iných skutočností ustanovuje aj obmedzenie práva voľby pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od DPH. Konkrétne ide o to, že platiteľ DPH pri dodaní nehnuteľnosti oslobodenej od dane, ktorá je určená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), nemôže využiť voľbu zdanenia tejto nehnuteľnosti, a to bez ohľadu na postavenie nájomcu. Od 1. januára 2019 je teda povinné uplatňovať oslobodenie od DPH pri nájomnom, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Čo sa týka postupu pri nájomných zmluvách uzatvorených v roku 2015, treba vychádzať z prechodného ustanovenia § 85kg ods.5 zákona o DPH. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že nové pravidlá týkajúce sa nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome upravené v § 38 ods. 5 zákona o DPH sa uplatnia v prípade nájomných zmlúv, na základe ktorých budú uvedené nehnuteľnosti odovzdané nájomcovi do užívania po účinnosti novely zákona o DPH – t. j. po 1. 1. 2019.

Výnimky z oslobodenia od