dnes je 20.11.2019
Input:

Predaj nehnuteľnosti firmou po 1. 1. 2019 z pohľadu DPH

22.1.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2019.02.1.1 Predaj nehnuteľnosti firmou po 1. 1. 2019 z pohľadu DPH

Ing. Ján Mintál

V rámci problematiky dane z pridanej hodnoty je dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 zákona č.222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej iba „zákon o DPH”). Počnúc 1. januárom 2019 došlo v rámci spomínaného ustanovenia k zásadnej zmene v právnej úprave zdaňovania dodania stavby.

Nanovo sú stanovené podmienky na oslobodenie od dane pri dodaní stavby resp. jej časti, pričom sa zachovalo 5-ročné obdobie, v rámci ktorého platiteľ dane nemôže uplatniť oslobodenie od dane na dodanú stavbu. Od 1. januára 2019 je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa :

  1. kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
  2. kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,
  3. kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.


Príklad:

Platiteľ dane obstaral budovu na skladové účely v roku 2017, pričom si uplatnil odpočítanie DPH. Táto nehnuteľnosť bola skolaudovaná ešte v roku 2013. V marci 2019 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane.

V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, pri ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Za týchto okolností bude jej predaj podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od DPH a predávajúci - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Avšak následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 zákona o DPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpočítanie dane (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Zákon o DPH platný od 1. 1. 2019 v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe. Z toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie môže dodávateľ - platiteľ dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť.
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Zákon o DPH účinný od roku 2019 oproti predchádzajúcej právnej úprave teda umožňuje zdaniť nielen dodanie „nových” budov, ale aj dodanie „použitých alebo starých” budov, ale len vtedy, ak boli tieto použité alebo staré budovy prestavané do takej miery, že ich v skutočnosti možno považovať za nové. Prestavba budovy má z tohto hľadiska totiž rovnakú ekonomickú funkciu (vytvorenie pridanej hodnoty), akú kedysi mala pôvodná výstavba. Z uvedeného dôvodu podľa právnej úpravy platnej od 1. januára 2019 podlieha zdaneniu nielen dodanie novej stavby (zdaneniu podlieha dodanie stavby pokiaľ neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania stavby), ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania, avšak len za predpokladu, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40% hodnoty stavby pred začatím stavebných prác, a taktiež dodanie zrekonštruovanej stavby za predpokladu, že stavebné práce predstavovali najmenej 40% z hodnoty stavby pred začatím prác.

Zákon o DPH v tejto súvislosti stanovuje, čo sa považuje za „hodnotu stavby pred začatím stavebných prác”. Vzhľadom na to, že predmetom prestavby, resp. rekonštrukcie, sú najmä staré budovy, pri ktorých už nie je možné zistiť ich pôvodnú hodnotu, zákon o DPH ustanovuje, že hlavným ukazovateľom pre porovnanie je hodnota stavby na voľnom trhu v čase pred prestavbou. Pri určovaní hodnoty vo vzťahu k porovnateľnej stavbe je potrebné brať do úvahy kritérium umiestnenia stavby a časové kritérium. Uplatnenie oslobodenia od dane pri uvedených stavbách je možné až po uplynutí 5 rokov od kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu používania stavby alebo na rekonštrukciu predmetnej stavby.

Dôležitá je v súvislosti s uvedenou problematikou skutočnosť, že v zmysle prechodného ustanovenia sa pri dodaní stavby alebo časti stavby ustanovenie § 38 ods.1 písm. b) a c) v znení účinnom od 1. januára 2019 uplatní, ak sa stavebné práce začali po 31. decembri 2018. Takouto úpravou sa zabráni praktickým problémom, ktoré by mohli súvisieť so získaním informácie týkajúcej sa hodnoty stavby alebo časti stavby (jednotlivého bytu, jednotlivého apartmánu a jednotlivého nebytového priestoru) pred začatím stavených prác, v dôsledku ktorých dochádza k zmene účelu užívania stavby alebo jej časti alebo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby alebo jej časti, ak sa stavebné práce začali pred 1. 1. 2019.


Príklad:

Platiteľ dane obstaral administratívnu budovu v roku 2017. Budova bola skolaudovaná v roku 2010. Nakoľko bola predmetná budova v havarijnom stave, v období marec 2018 až november 2018 bola na budove realizovaná rozsiahla rekonštrukcia v hodnote vyššej, ako mala samotná nehnuteľnosť. V marci 2019 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane.

Je pravdou, že v zmysle § 38 ods.1 písm. b) a c) zákona o DPH v znení účinnom od 1. januára 2019 je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa :

  • kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,

  • kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Uvedený postup sa však uplatňuje len v prípadoch, keď sa stavebné práce začali po 31. decembri 2018. V predmetnom prípade tak bude predaj budovy podľa § 38 ods.1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od DPH a predávajúci - platiteľ dane, nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon o DPH platný od 1. 1. 2019 v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe. Z toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie sa môže dodávateľ - platiteľ dane, rozhodnúť zdaniť predávanú nehnuteľnosť.

Predaj nehnuteľností určených na bývanie po 1. 1. 2019

Novela zákona o DPH účinná od 1. januára 2019 tiež priniesla obmedzenie práva voľby pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od DPH. Platiteľ dane pri dodaní nehnuteľnosti oslobodenej od dane, ktorá je určená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), už nebude môcť využiť voľbu zdanenia tejto nehnuteľnosti. V uvedenej súvislosti bola do zákona doplnená definícia pojmu „apartmán v bytovom dome”, ktorým sa pre účely zákona o DPH rozumie miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.

Osobitne sú pritom upravené podmienky oslobodenia od DPH pri dodaní jednotlivého bytu, bytového apartmánu alebo nebytového priestoru. Ak platiteľ dane bude predávať samostatne jednotlivý byt, bytový