Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Nájom nehnuteľnosti z pohľadu DPH v roku 2019

17.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2019.07.2.1 Nájom nehnuteľnosti z pohľadu DPH v roku 2019

Ing. Ivana Glazelová


Sme právnická osoba, s. r. o., platiteľ DPH. V roku 2018 sme obstarali novostavbu rodinného domu v radovej zástavbe, kde sme si uplatnili odpočet DPH pri kúpe. Prenajali sme tento rodinný dom konateľovi spoločnosti na základe nájomnej zmluvy, kde je dohodnuté mesačné nájomné a zálohy na energie. Tiež na výstupe z danej sumy odvádzame DPH. Chceme sa opýtať, či môžeme pokračovať v takto nastavenom splátkovom kalendári, odvádzať DPH a na vstupe si uplatňovať DPH z energií, alebo musíme od januára uzavrieť novú nájomnú zmluvu, kde bude nájom oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť je určená na bývanie? A na vstupe neuplatňovať DPH z energií?

Odpoveď:

Od 1. 1. 2019 dochádza k zmene, pokiaľ ide o oslobodenie nájmu nehnuteľností.

§ 38 ods. 5zákona o DPH, platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Zásadná zmena, ktorá je uvedená v § 38 ods. 5 zákona o DPH spočíva v obmedzení práva voľby na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie. Bez ohľadu na postavenie príjemcu (nájomcu) je platiteľ dane povinný uplatniť oslobodenie od dane pri nájomnom, ak je predmet nájmu určený na bývanie, tzn., ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome alebo časť bytu, rodinného domu alebo apartmánu.

To, či je stavba, resp. jej časť určená na bývanie, vyplýva z kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel.

To znamená, že od 1. 1. 2019 je povinné oslobodenie nájmu (príp. podnájmu) stavby/jej časti určenej na bývanie, bez ohľadu na štatút zákazníka. Avšak je potrebné pracovať aj s prechodným ustanovením.

Prechodné ustanovenie v § 85kg ods. 4 zákona o DPH:

Ustanovenie § 38 ods. 5 v znení účinnom od 1. januára 2019 sa vzťahuje na zmluvu o nájme nehnuteľnosti uzavretú po 31. decembri 2018, na základe ktorej bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018.

To znamená, že nová právna úprava nezasahuje do tých záväzkov z nájmu nehnuteľnosti určenej na bývanie, pri ktorých bol predmet nájmu (byt, rodinný dom, apartmán ) odovzdaný do užívania pred 31. 12. 2018. V informácii k novele zákona o DPH: Ak však k zmluvám uzatvoreným do účinnosti novely zákona budú uzatvorené dodatky po 1. 1. 2019 a na ich základe vznikne nový záväzkový vzťah, vzťahuje sa na tieto zmluvy ustanovenie odseku 5 v znení účinnom od 1. 1. 2019.

Uvádzame príklady zo zverejneného Metodického pokynu:


Platiteľ dane A uzatvoril dňa 12. 1. 2019 Zmluvu o prenájme bytu v Bratislave s platiteľom dane M, ktorý ako prenajímateľ má záujem využívať uvedený byt počas pracovných ciest v Bratislave. Platiteľ dane A sa nemôže rozhodnúť uvedený prenájom zdaniť, pretože ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH vylučuje prenájom bytu z rozhodnutia platiteľa dane. Ide jednoznačne o plnenie oslobodené od dane.


Platiteľ dane P uzatvoril dňa 2. 1. 2018 Zmluvu o prenájme rodinného domu na dobu neurčitú s platiteľom dane C, ktorý ako architekt uvedený dom využíva na podnikateľskú činnosť. Platiteľ dane P tento prenájom zdaňuje od účinnosti zmluvy, pričom požaduje platbu nájomného pravidelne mesačne. V zdaňovaní prenájmu môže platiteľ dane P pokračovať aj po 1. 1. 2019 (§ 85kg ods. 5 zákona o DPH).


Platiteľ dane P uzatvoril v roku 2015 nájomnú zmluvu s platiteľom dane N na prenájom rodinného domu na dobu určitú od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2018, pričom sa platiteľ dane P rozhodol tento prenájom zdaňovať. Dňa 23. 12. 2018 bol medzi platiteľmi dane uzatvorený dodatok k tejto zmluve, ktorým došlo k zmene v trvaní nájmu z doby určitej na dobu neurčitú a zároveň k zvýšeniu ceny nájmu. Platiteľ dane P môže naďalej pokračovať v zdanení tohto prenájmu, nakoľko podľa § 85kg ods. 5 zákona o DPH sa na tento prenájom neuplatní § 38 ods. 5 zákona o DPH v znení účinnom od 1. 1. 2019.


Platiteľ dane A (SK1) uzatvoril v roku 2015 nájomnú zmluvu s platiteľom dane B (SK2) na prenájom rodinného domu na dobu určitú od 1. 1. 2015 do

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: