dnes je 15.8.2020

Input:

Komentár k ZDPH § 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti - oslobodenie od dane

31.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

9.1 Komentár k ZDPH § 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti – oslobodenie od dane

Ing. Alžbeta Hermanová


§ 38/1

Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku19) na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane. Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.


Pre správne uplatnenie dane je rozhodujúca kolaudácia stavby, na základe ktorej bolo prvýkrát povolené užívanie stavby. Do piatich rokov od kolaudácie je dodanie stavby zdaňované. Keďže časťou stavby na účely zákona o DPH je potrebné rozumieť byty, nebytové priestory, ..., pri ich predaji sa uplatní oslobodenie od dane, ak od ich kolaudácie uplynulo päť rokov.

Dodanie novej stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí


Stavebná firma nakúpila stavebné pozemky od obce. Na týchto pozemkoch postavila bytový dom, ktorý pozostával zo šiestich bytov. Kolaudácia celého domu prebehla v decembri. Následne začala stavebná firma byty odpredávať zákazníkom v januári nasledujúceho rokuna základe kúpno-predajnej zmluvy, v ktorej je zakotvené povolenie užívať byt zaplatením celej čiastky do 31. 1. Do katastra nehnuteľnosti bude vlastnícke právo na jednotlivých zákazníkov zapísané v marci.

V takomto prípadeide o dodanie stavby vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí. Stavebná firma bude postupovať podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, z čoho ďalej vyplýva, že dodanie stavby zdaní 20%-nou sadzbou dane, nakoľko od 1. kolaudácie neubehlo viac ako 5 rokov. Daňová povinnosť jej vznikne dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, t.j. 31. januára, kedy došlo k povoleniu na užívanie stavby.

Ak by išlo o prevod staršej nehnuteľnosti, pri ktorej uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, vzťahuje sa na tento prevod oslobodenie od dane v zmysle citovaného ustanovenia § 38 ods. 1 zákona o DPH.

V prípade dodania stavby, na ktorej bola vykonaná rštrukcia, je pre účely oslobodenia od dane potrebné vychádzať z toho, či uplynulo päťročné obdobie od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby. To znamená, že ak na stavbe bola vykonaná rštrukcia, z ktorej vyplynula ďalšia kolaudácia, pri posudzovaní oslobodenia od dane sa táto kolaudácia neberie do úvahy.

Dodanie staršej stavby vrátane stavebného pozemku


Stavebná firma odkúpila nehnuteľnosť vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, u ktorej prebehla 1. kolaudácia v roku 1978. Nehnuteľnosť nadobudla od neplatiteľa v r. 2001. Na tejto nehnuteľnosti vykonala rštrukčné práce v roku 2005, pričom si uplatnila odpočet dane za nákup materiálu, ktorý zabudovala v rámci rštrukčných prác.

Nehnuteľnosť užívala do roku 2014. V januári 2015 sa rozhodla nehnuteľnosť predať. Hoci si rštrukčné práce vyžiadali ďalšiu kolaudáciu, posudzuje sa pri prevode nehnuteľnosti prvá kolaudácia. Tá bola v roku 1978, z čoho vyplýva, že prevod nehnuteľnosti bol uskutočnený po 5-cih rokoch od prvej kolaudácie stavby. Stavebná firma takýto prevod oslobodí od DPH podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. V prípade, ak by stavebná firma chcela nehnuteľnosť predať spolu s DPH, môže sa takto rozhodnúť v zmysle záverečnej vety odseku § - u 38 ods. 1 a to bez ohľadu na to, či ide o zákazníka – platiteľa alebo neplatiteľa.


Ak by však vlastník nehnuteľnosti vykonal rštrukciu samostatnej časti nehnuteľnosti, napr. by vybudoval na staršej nehnuteľnosti podkrovné byty, ktoré by neskôr samostatne predával, predaj týchto bytov sa posudzuje ako predaj časti nehnuteľnosti a pokiaľ by pri predaji takýchto bytov neuplynulo viac ako 5 rokov od ich kolaudácie, predaj týchto bytov podlieha dani.


§ 38/2

Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie odsek 1.


Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ ide o dodanie pozemku, ktorý nie je stavebným pozemkom, je takéto dodanie, resp. prevod, oslobodené od dane. Stavebný pozemok je v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH definovaný v súlade so Stavebným poriadkom podľa § 43 h/ nasledovne:

„Stavebným pozemkom je časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu je možné v územnom pláne obce alebo územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu ak je v zastavanom území“.

Z uvedenej citácie vyplýva, že stavebným pozemkom je pozemok, ktorý je napr. vyšším rozhodnutím určený na zastavanie. Často môže dôjsť k situácii, že pozemok, ktorý je plánovaný na zastavanie podľa rozhodnutia obce, je v katastri nehnuteľností stále vedený ako napr. orná pôda. V takomto prípade je dôležité, že bol vyšším rozhodnutím určený na zastavanie, a preto sa z hľadiska zákona o DPH považuje za stavebný pozemok.

Často dochádza aj k mylnej interpretácii pri prevode nehnuteľnosti v prípade, ak ide o prevod nehnuteľnosti vrátane priľahlých parciel. Tým, že každá parcela má podľa výpisu z katastra nehnuteľností svoje číslo, mala by sa pri prevode nehnuteľnosti posudzovať samostatne, a to aj napriek tomu, že ide o protihodnotu v rámci jedného prevodu nehnuteľnosti.

§ 38 ods. 2 zákona o DPH jednoznačne určuje, že pokiaľ ide o dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva spolu so stavbou, vzťahuje sa na neho § 38 ods. 1 zákona o DPH, z čoho ďalej vyplýva, že takéto plnenie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po 5-tich rokoch od prvej kolaudácie stavby. Je na rozhodnutí platiteľa, či takýto prevod zdaní alebo nie.

Pokiaľ by išlo o samostatné prevody jednotlivých nehnuteľností rozčlenených podľa parciel, t.j. na každú parcelu, resp. na identické parcely by bola samostatná zmluva o prevode nehnuteľnosti (stavby), potom je možné posudzovať každý prevod samostatne a podľa toho určiť, či sa jedná o prevod nehnuteľnosti, ktorý môže byť oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1, alebo ide o prevod stavebného pozemku, ktorý je potrebné zdaniť podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH.

Prevod nehnuteľnosti vrátane priľahlých pozemkov


Problém

Platiteľ dane – realitná kancelária – kúpila od občana starší (60 ročný) rodinný dom s priľahlou záhradou a tiež roľou v čiastke 45 000 €. Každá parcela je v katastri nehnuteľností vedená samostatne, t.j. stavebný pozemok spolu s domom, záhrada, roľa.

Roľa bola rozhodnutím obce plánovaná na zastavanie. Platiteľ – realitná kancelária – mieni túto nehnuteľnosť následne predať. Ako správne posúdiť tento prevod, ak hodnota rodinného domu bola podľa znaleckého posudku stanovená samostatne, rovnako záhrada a roľa?

Riešenie

Prevod rodinného domu spolu s priľahlou záhradou je možné posúdiť ako prevod stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, a teda ho môže oslobodiť od dane podľa § 38 ods. 1. Vzhľadom k tomu, že roľa je samostatným územím a de facto stavebným pozemkom, mala by byť samostatná zmluva o prevode stavebného pozemku a mala by byť zdanená v zmysle § 38 ods. 2.


§ 38/3

Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby),

b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,

c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,

d) nájmu bezpečnostných schránok.


§ 38/4

Na účely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.


Na základe uvedeného sa za ubytovacie služby považujú služby poskytnuté v hoteli, moteli, penzióne, turistickej ubytovni, kempingu alebo na súkromí – teda v ubytovacom zariadení hotelového typu, kde existuje personál za účelom poskytnutia určitého komfortu ubytovaného klienta. V danom prípade sa neohraničuje dĺžka poskytnutého ubytovania, a teda ide o ubytovaciu službu, ktorá sa zdaňuje.

Naopak – za ubytovanie v inej ubytovni ako je ubytovanie hotelového typu – sa nepovažuje poskytnutie priestorov na ubytovanie na obdobie dlhšie ako tri mesiace, nakoľko ide o službu prenájmu nehnuteľnosti.

Ubytovacie služby poskytnuté zahraničnej osobe v penzióne


Problém

Tuzemský platiteľ dane vlastní penzión v tuzemsku. Za obdobie január – apríl poskytol ubytovanie podnikateľovi z ČR. Ide o penzión hotelového typu, kde sú poskytnuté upratovacie služby, výmena posteľného prádla, recepcia a pod.

Ide v danom prípade o ubytovacie služby, alebo o prenájom nehnuteľnosti? Ak by išlo o ubytovanie služby, sú tieto služby zdanené slovenskou DPH, alebo – keďže ide o zahraničnú osobu z iného členského štátu, má byť táto služba oslobodená od dane a uvedená v súhrnnom výkaze? Má platiteľ právo na odpočítanie dane, alebo má daň na vstupe krátiť koeficientom?

Riešenie

V prvom rade je potrebné určiť, či ide o ubytovaciu službu alebo o prenájom nehnuteľnosti. Keďže v § 38 ods. 4 sa za ubytovanie považuje bez ohľadu na jeho dĺžku aj ubytovanie v penzióne (za podmienky, že penzión spĺňa hotelové služby), ide o ubytovaciu službu, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie od dane. Ako ďalší krok je potrebné určiť miesto