dnes je 9.12.2019
Input:

Dodanie a nájom nehnuteľnosti z pohľadu dane z pridanej hodnoty v roku 2019

30.7.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2019.14.1.2 Dodanie a nájom nehnuteľnosti z pohľadu dane z pridanej hodnoty v roku 2019

Ing. Juraj Válek, PhD.

Ak sa prenajíma alebo poskytuje podnájom nehnuteľného majetku nachádzajúceho sa na území Slovenskej republiky, na pokračujúcej báze na účely dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, stáva sa zdaniteľnou osobou a pri splnení určitých podmienok mu vznikajú povinnosti plynúce zo zákona o dani z pridanej hodnoty č. 222/2004 Z. z.

Ak sa občan z titulu prenájmu nehnuteľnosti stane zdaniteľnou osobou, musí si sledovať obrat pre účely registrácie za platiteľa dane. Pričom platí, že ak dosiahne obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa dane z pridanej hodnoty. Ak ako zdaniteľná osoba dosiahne obrat 49 790 eur skôr ako za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí obratu, a to do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat. Žiadosť o registráciu za platiteľa dane z pridanej hodnoty však môže podať aj pred dosiahnutím uvedeného obratu (tzv. dobrovoľná registrácia), kedy daňový úrad posúdi, či danú osobu zaregistruje. Platiteľom sa nestáva automaticky na základe podanej žiadosti, ale až po jej posúdení daňovým úradom, pričom daňový úrad nemusí žiadosti vyhovieť.

Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, resp. po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr. Alebo kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác. Alebo kolaudáciou, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby. Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou alebo časťou stavby, vzťahuje sa na jeho dodanie uvedená lehota 5 rokov od kolaudácie, resp. užívania. Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti zdaní, ale len v tom prípade, ak je nájom poskytnutý pre zdaniteľnú osobu (napr. pre podnikateľa, ktorý je alebo nie je platiteľom DPH) a ak nejde o nájom bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť viacerých zdaniteľným osobám, môže sa rozhodnúť, či nájom zdaní pre všetkým nájomcov alebo len pre niektorých nájomcov.

Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, nájmu bezpečnostných schránok. Pričom ubytovacím zariadením sa rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Toto sa vzťahuje aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Ak platiteľ dodáva časť stavby, ktorou je jednotlivý byt, jednotlivý apartmán alebo jednotlivý nebytový priestor, dodanie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch odo dňa kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, a to podľa toho, čo nastane skôr. Ako aj odo dňa kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác. Pričom hodnotou bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác sa rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľného bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác. Ako aj odo dňa kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby, bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru po vykonaní stavebných prác na spoločných častiach stavby alebo jednotlivom byte, apartmáne alebo nebytovom priestore, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru. Pričom podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác. Apartmánom v bytovom dome rozumie miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt. Bytovým domom sa rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane. To neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie, a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Nehnuteľný majetok, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa považuje jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za vykonávanie ekonomickej činnosti v rovnakom pomere u každého z manželov. A to v prípade, ak sa manželia nedohodnú inak. Na účely registrácie za platiteľa DPH si každý z manželov osobitne sleduje obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Ak sa manželia nedohodnú inak, potom ak budú prenajímať nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, každý z manželov si zahrnie do obratu 50 % príjmu z prenájmu.

Ak sa dohodnú inak, napríklad že príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, bude predmetom podnikania len u jedného z manželov, potom celý príjem z tohto podnikania si bude do obratu zahŕňať len jeden z manželov. Je to výhodné vtedy, ak podniká iba manžel ako fyzická osoba, vykonáva sprostredkovanie obchodu, pričom je platiteľom dane z pridanej hodnoty, a tak by nemusel medzi svoje podnikateľské aktivity zahrnúť aj príjmy, resp. časť príjmov z prenájmu nehnuteľností. Dohodne sa s manželkou, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si zahrnie do obratu len manželka v 100% výške, ktorá bude povinná podať žiadosť o registráciu za platiteľa dane len vtedy, ak dosiahne obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Ak dosiahne takýto obrat za 12 nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinná podať žiadosť o registráciu za platiteľa dane z pridanej hodnoty do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat. Pričom môže